Il contratto di Locazione immobiliare

Introduzione alla Locazione

Si definisce contratto di locazione, il contratto con il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all’altra, locatario, un bene, mobile o immobile – in questa guida ci occuperemo della locazione immobiliare – per un dato periodo di tempo dietro un corrispettivo in denaro.

Si tratta di un contratto consensuale con effetti obbligatori e deve essere stipulato per iscritto in base a quanto stabilisce l’art. 1350 c.c.

All’interno della locazione immobiliare, esistono diverse tipologie contrattuali che hanno la finalità di disciplinare figure contrattuali affini.

Le parti possono quindi liberamente decidere il contenuto contrattuale attenendosi alle regole generali fissate dalle leggi in materia che agiscono da limite invalicabile situato nel recinto dell’autonomia contrattuale.

La locazione è un negozio di tipo consensuale e cioè di un negozio il cui perfezionamento si ha al momento dello scambio del consenso tra le parti, senza che sia necessario la consegna materiale della cosa, a differenza dei negozi reali nei quali la consegna della cosa, della res, è determinante ai fini del perfezionamento del negozio giuridico.

Esistono varie tipologie contrattuali, vedi ad esempio, tra le principali, la locazione a canone libero, a canone concordato, ad uso transitorio, per studenti e la locazione di un appartamento per finalità turistiche. In questa sede ci limiteremo ad evidenziare i tratti generali della locazione immobiliare.

Sono gli artt. 1571 e seg. del codice civile a disciplinare la materia della locazione, fissando le regole generali. Oltre alle regole generali, alcune leggi speciali, come la l. 932/1978, che disciplina le locazioni di immobili urbani e la n. 431/1998, che detta la disciplina in tema di locazione di immobili per uso abitativo, integrano le disposizioni del codice.

La ratio legis dell’istituto della locazione è la possibilità che il conduttore goda dell’immobile senza doverlo acquistare e, di contro, il locatario percepirà i frutti del bene grazie al canone.

Obblighi del locatore

Il locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., è tenuto a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e a mantenerla così come stabilito nel contratto dalle parti. Deve garantire inoltre il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il locatore ha l’obbligo di comunicare all’autorità giudiziaria entro 48 ore, la cessione del godimento di un alloggio o di una parte di essere, deve altresì consegnare l’immobile in buono stato abitativo (art. 1576 c.c.). Nel caso in cui il locatore non adempia a tale obbligazioni, il conduttore, locatario, può agire per la risoluzione del contratto o per la esecuzione in forma specifica, previste rispettivamente dagli artt. 1453 c.c. e 2930 c.c.

Obblighi del conduttore

Ai sensi dell’art. 1587, Il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del “buon padre di famiglia”, nel servirsene per l’uso determinato nel contratto. La diligenza è un concetto che il codice civile utilizza in moltissimi contesti e soprattutto per indicare la diligenza che deve avere l’obbligato nell’adempiere all’obbligazione. Si tratta di un vero e proprio criterio di comportamento, una diligenza che il contraente deve avere nel soddisfacimento dell’interesse del creditore tipica dell’uomo medio.

Tale diligenza e l’intensità della stessa valutata caso per caso in relazione alla obbligazione da eseguire. Moltissime sono le disposizioni del Codice Civile in cui si far riferimento alla “diligenza del buon padre di famiglia” (per esempio, vedi gli artt. 382, 1101, 1176, 1227, 1519-ter , 1587, 1710, 1768, 1804, 1838, 1957, 2104, 2148, 2158, 2167, 2174).

Il conduttore deve inoltre provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione in base all’art. 1576 c.c. e restituire il bene ai sensi dell’art. 1590 c.c. Se il conduttore decide di destinare il bene ad un uso diverso da quello pattuito, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. in quanto si rende inadempiente.

In base all’art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate. La violazione di tale obbligo legittima il locatore ad agire per l’esecuzione in forma specifica (2930 c.c.) nonché per il risarcimento del danno (1223 c.c.).

Giurisprudenza sulla Locazione

In tema di contratto di locazione, quando la titolarità della posizione di locatore appartenga a più soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore, compreso quello di attivarsi giudizialmente per il pagamento dei canoni, in assenza di una specifica previsione contrattuale, sono esercitabili tanto congiuntamente quanto dal singolo o da alcuni dei contitolari, atteso che – secondo le regole generali della comunione dei diritti – la gestione dei rapporti obbligatori, non implicando disposizione della posizione comune ma solo una attività di gestione ordinaria, sono espressione del diritto di ciascuno all’amministrazione della stessa. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 27021 del 27 dicembre 2016)

Qualora in un contratto di locazione di immobile la parte locatrice sia costituita da più locatori, in capo a ciascuno dei comproprietari concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo, peraltro, a regole di comune esperienza che uno o alcuni dei comproprietari gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti; l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza della corte di merito che aveva ritenuto valida la cessione del contratto di locazione da parte del conduttore, in quanto i locatori, dopo aver ricevuto la comunicazione scritta dell’avvenuta cessione, avevano accettato senza riserve dalla cessionaria il pagamento dei canoni scaduti, rilasciandone ricevuta, e solo due mesi dopo tale comportamento concludente avevano comunicato di non acconsentire alla cessione, senza che nelle sedi di merito nessuno dei locatori avesse dimostrato di essersi espressamente e formalmente dissociato dai comportamenti di colui che aveva incassato i canoni rilasciandone ricevuta). (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5077 del 3 marzo 2010)

Qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l’adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all’art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori. (Fattispecie relativa alla ritenuta ammissibilità di un procedimento di sfratto per morosità azionato solo da parte di alcuni coeredi dell’originaria locatrice). (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14530 del 22 giugno 2009)

Nelle vicende del rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e che ciascun condomino è legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l’integrazione del contraddittorio. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19929 del 18 luglio 2008)

Nell’operazione di leasing finanziario, che non dà luogo ad un unico contratto plurilaterale, ma realizza una figura di collegamento negoziale tra contratto di leasing e contratto di fornitura, se il concedente imputa all’utilizzatore l’inadempimento costituito dalla sospensione del pagamento dei canoni e su questa base chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno nell’ammontare convenzionalmente predeterminato e se l’utilizzatore eccepisce l’inadempimento del fornitore all’obbligazione di consegna e chiede perciò il rigetto della domanda, l’accoglimento dell’eccezione, che deve avvenire sulla base dell’art. 1463 c.c., non può trovare ostacolo nel fatto che il contratto di leasing contenga una clausola che riversi sull’utilizzatore il rischio della mancata consegna, dovendosi ritenere invalide siffatte clausole. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito laddove affermava che è interesse del concedente ricevere il verbale di consegna, prima di iniziare i pagamenti nei confronti del fornitore, per paralizzare l’eccezione di mancata consegna da parte dell’utilizzatore). (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19657 del 1 ottobre 2004)

Fonti sul contratto di locazione immobiliare

  • www.brocardi.it
  • Francesco Gazzoni, Manuale di diritto civile, Edizioni scientifiche italiane

Per Approfondire

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